数据篇2016年写字楼上半年租售市场总体分析2016年写字楼销售市场分析 （数据来源：住在杭州）通过以上2个图可以看出，2016年杭州写字楼市场成交套数所占比例只有3.15%（成交套数在3050-3650套之间），在火爆的2016年上半年，写字楼市场成交虽有带动，但增幅相对较少（酒店式公寓成交相对明显，总价低、区域潜力优势明显的物业在大环境的带动下，成交喜人）杭州整体形势对写字楼成交促进主要集中在以下两个方面：1、加快下单速度，且大单客户相对较多。杭州大环境都是抢房局面，对客户购买写字楼的决策时间缩短，大客户成交比例比单一投资客比例有所上升（从成交总金额看，大客户比例比以往所在比例有明显上升的趋势）。2、潜力区域优势明显，冷门区域无人问津。钱江新城、未来科技城、奥体板块（钱江世纪城）、滨江区这些热点板块“热度不减”。 2016年写字楼租赁市场分析（供应分析、需求分析、租赁成交分析） 写字楼供应篇上半年总供应量分析 上半年新增房源主要集中在滨江、江干、西湖（这三个区域占总供应量的55%）。 （数据来源：搜办数据库）从租金看，高租金主要集中在江干区、上城区（在钱江新城、火车东站的热点下， 租金价格范围主要集中在2-3.5元/ 平方米/天）、下城区（老商圈租金价格稳定，主要租金范围1.8-3.5元/ 平方米/天），随着拱墅区、滨江的新增写字楼的放量，租金价格主要集中在爱1.2-2.5元/ 平方米/天（也有小幅度的上涨），萧山、余杭区租金价格主要集中在1-2元/ 平方米/天。从整体租金价格看， 租金在1.5-2.5是杭州新增量最多的区间段从新增房源看：产业园（创意园、厂房改造项目）、纯写字楼（总部变租赁物业、租赁型物业）新增量明显，所以随着杭州城市化发展，传统写字楼商圈供应量在稳步缩小，相反在地铁带动下，地段优势，新商圈的带动下， 新的写字楼商圈也在稳步聚焦（滨江长河、拱墅万达广场、西湖申花三墩、江干东站金沙湖）。所以从新增房源看， 杭州写字楼老商圈的优势在消失，新写字楼商圈在积蓄力量，等待爆发的机遇。月度供应量分析 三月房源需求率前三甲是滨江、江干、拱墅区，分别占3月份房源需求比率的19.57%、18.11%、16.02%。四月份房源地区需求率前三甲是滨江(26.31%；)、西湖（18.58%）、江干区(18.14%)，滨江区和西湖区较上周明显上涨，分别提高6%左右，西湖也挤掉拱墅区，排进前三。 五月份江干（23.87%）、西湖（19.55%）、滨江（18.79%）三区占据房源成交额前三 。六月份需求房源最多的区域仍是江干、滨江、拱墅、西湖四区，分别占比29.11%、17.54%、13.03%、12.67%。 总体而言，房源需求区域最多是江干、滨江、拱墅、西湖四区，且新增供应量主要集中在城乡结合部，或者占据交通便捷位置（随着城市化的发展，很多工业厂房进行改造中升级中，很多产业园、文创园纷纷入市）。 月度供应面积段及供应装修情况分析 从数据中可以看出上半年杭州房源中300平以下的需求最多，占比一直在55%左右，超过总需求的一半；其次是600平及以上的房源需求，但其需求呈逐月下降趋势；300至600平的房源，其需求较为稳定，在20%左右徘徊。 从上述图表看出，杭州上半年的新增房源80%左右集中在简装（基本配置完善）和精装（直接拎包办公），这也看出写字楼的配合和客户的需求是紧密相关的。 总的来说，新增房源代表——面积300平方米以下为主； 简装或精装修的物业是新增量的“主力军”，也是符合客户的真实需求。 上半年租赁写字楼供应分析小结从搜办租赁写字楼新增房源可以发现： * 从新增房源看， 杭州写字楼老商圈的优势在消失，新写字楼商圈在积蓄力量，等待爆发的机遇。 * 新增房源以江干、滨江、拱墅、西湖为主， 毗邻主干道或周边商业氛围潜力巨大的城乡结合部，而上城、下城新增供应量相对稳定。 * 新增房源面积300平方米，简装或精装修是上半年供应量的“主力军”。 写字楼租赁客户需求篇 上半年搜办租赁需求客户来源看：通过外网和公司平台来源客户占据半壁江山，而外部介绍和内部介绍的占总来源客户的四分之一。业务员拓展的客户只占客户来由的2%。从客户来源再次证明，通过网络、手机app是现在客户找房源的首选方式。 上半年搜办租赁客户区域选择分析：滨江（28%）、江干（22%）、西湖区(16%) 、拱墅区（15%）。滨江以区政府一带、毗邻地铁站的物业需求最大；江干区以钱江新城、火车东站、下沙金沙湖三足鼎立针对不同层次，不同租金价格的需求；西湖区以黄龙外溢到文教一带的客户需求；拱墅区以万达北软一枝独秀，其他区域相对需求量比较零散。 从客户需求区域看， 热点区域的需要依旧不减，随着未来科技城、奥体板块新增量的带动，加上2号线的开通，这些潜力板块的需求有望明显上升，毕竟交通优势、租金优势是需求客户客户比较关注的因素之一。 上半年客户需求面积：300平方米以下占73%，300-600平方米占17%。600平方米以上占10%。租金价格看：1-2元/平方米/天占总需求量的44%，2-3元/平方米/天占总需求量的39%。3元以上或1元以下占总需求量的17%。 需求客户对租金，面积主要集中在300平方米以下， 租金最高不超过3元/平方米/天，区域也是考虑交通便利，属于成熟区域。 从企业需求行业看：互联网（31%）、金融(15%)、贸易零售（14%）、服务业（14%）、文体传媒（9%）、商业服务（7%），以上是上半年需求的“主力军”。 从需求本身发展阶段看：公司搬迁的需求占45%、扩展或分公司的需求占34%、创业需求21%。 热点行业的快速稳步发展，从客户需求、企业发展阶段都能论证。未来热点行业的热点将会继续持续一段时间。 写字楼租客成交分析篇 从搜办租赁成交案例看：滨江、江干、西湖、拱墅租赁成交占总成交量的84%。从成交面积段看：200平方米以下占总成交量的57.7%。200-300平方米占13.16%。300平方米以上的占11.14%。 2016年写字楼下半年预测成交篇* 加快下单速度，且大单客户相对较多。杭州大环境都是抢房局面，对客户购买写字楼的决策时间缩短，大客户成交比例比单一投资客比例有所上升（从成交总金额看，大客户比例比以往所在比例有明显上升的趋势）。* 成交均价上涨幅度相对平稳，成交量在住宅、酒店式公寓的带动下，成交区域不平衡，成交量差距拉大。 写字楼成交价格上涨幅度相对有限，但成交面积和区域将有很多的波动，因为在杭州大量住宅、酒店式公寓成交量的带动下。* 潜力区域优势明显，冷门区域无人问津。钱江新城、未来科技城、奥体板块（钱江世纪城）、滨江区这些热点板块“热度不减”。租赁篇* 地标物业拉动，杭州整体租金价格。在嘉里中心标杆的带动下， 核心区域的个案租金价格有望上涨5-10%，而钱江新城板块、火车东站、滨江区政府板块随着新增量的出现，租金价格涨幅在10-15%。但整体看， 杭州租赁市场由于后续供应量充足，租金增幅相对比较平稳。* 写字楼租赁需求面积继续出现两极分化。100平方米以下满足初创型企业；300平方米以上满足快速成长型企业的需求；600平方米以上的大面积需求随着杭州政府的产业支持、G20峰会和亚运会带来的很多利好，激发了客户对大面积物业的需求。* 在杭州产业政策的引导下，互联网行业对物业需要保持稳步增长， 其他特点行业的需求量出现短时间的“爆发”。“双创”浪潮的来临，使得写字楼需求方的结构也随之发生变化，中小企业成为写字楼的主要需求客群。互联网、金融、服务文创的需求量将是未来的主要“爆发点”。关注搜办微信公众号（souban_office），获取更多板块资讯，办公租赁优惠。